Formation - dénomination - objet - siège et durée

Article premier: Il est constitué entre les syndicats de copropriétaires de tout l'ensemble immobilier de Port Ripaille, une Union régie par l'article 29 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’article 81 de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain et la section VI du décret 67-223 du 17 mars 1967 modifié en 1986, et par les présents statuts.

Chaque syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier de Port Ripaille est, dés sa constitution, membre de plein droit de l’UNION DE PORT-RIPAILLE.

L'Union pourra enfin recevoir, sous réserve de l'agrément de l'unanimité des membres de l'Union dûment habilités par décisions prises à la majorité légale au sein des syndicats ou sociétés, l'adhésion de syndicats de copropriétaires ou de simples propriétaires dont les immeubles seraient contigus ou voisins ou incorporés  à l'ensemble immobilier.

Article deux: l'Union est dénommée "UNION DES SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DE PORT-RIPAILLE" et par abréviation "UNION DE PORT-RIPAILLE".

Article trois: objet

L'Union a pour objet la création, la gestion, et l'entretien des éléments d'équipement communs aux syndicats de copropriétaires de l'ensemble immobilier de Port Ripaille et éventuellement communs à ces syndicats et toutes sociétés ou autres adhérents de l'Union, ainsi que la satisfaction d'intérêts communs à ses membres.

Elle a la propriété de tous les terrains et ouvrages réalisés par la S. C. I. « Port Ripaille » et la S.C.I. « Les marines du Leman » qui ne sont pas ou ne seront pas incorporés directement aux copropriétés primaires.

les traités et marchés à passer avec tous fournisseurs de services, marchandises ou matériels, notamment pour l'entretien des voies, espaces verts, canaux et plans d'eau, réseaux et canalisations générales ;

- la répartition des dépenses entre les membres de l'Union ;

- le recouvrement des provisions et le paiement des dépenses ;

- et d'une façon générale, l'administration, l’application des décisions et règlements adoptés en Assemblée générale, la gestion et la police des voies, ouvrages, espaces verts et plans d'eau devant servir à l'usage des résidents de Port Ripaille.

Enfin, l'Union pourra se substituer, (après mise en demeure adressée au Syndic en R.A.R. et restée, durant un mois, infructueuse) à tout syndicat de copropriétaires qui manquerait à ses obligations de respect et d'entretien de ses propres parties communes pour prendre toutes mesures de sauvegarde ou de protection nécessaire, afin de préserver l'harmonie et le bon aspect de tout l'ensemble immobilier. Et dans ce cas, les dépenses seront facturées directement au syndicat défaillant.

Les syndicats appartenant à l'Union pourront volontairement et sous réserve de lui en tenir spécialement compte dans les répartitions des charges, confier à l'Union des petits travaux sur leurs parties communes ou des tâches administratives.

Article quatre: Son siège est fixé à Port Ripaille, bureau de l’Union, à Thonon-les-Bains.

Il pourra être transféré par décision de l’Assemblée générale de l’Union.

Article cinq: la durée de la présente Union est illimitée.

Définition des sols, ouvrages et espaces

qui appartiennent à l'Union - Parties communes de l'Union

Article six: définition des parties communes de l'Union :

- Les sols et sous-sols de tous terrains et ouvrages aménagés et viabilisés qui ne seront pas expressément incorporés aux parties communes ou privatives d'un syndicat "primaire" et notamment à titre indicatif ;

Les voies principales de desserte et leurs abords ;

- Les ouvrages et digues de protection sur le lac Leman ;

- Les ports, canaux et tous plans d'eau, en ce non compris les quais bordant les syndicats primaires, qui sont des parties communes propres aux syndicats riverains de ces plans d’eau ;

- Tous réseaux de canalisations d'eau, égouts, antennes collectives, qui ne seront pas remis aux services publicset tous les bâtiments à usage collectif qui pourraient être construits.

- Les installations de sécurité, panneaux de signalisation, indicateurs de direction, clôtures de l'ensemble immobilier, réseau général d'éclairage, installations et aménagements collectifs de plansd’eau ;

- Les équipements sportifs tels que piscines, tennis, terrains de volley, boulodromes…

Certains locaux ou installations pourront être concédés ou loués par l'Union à des associations de résidents ou à des particuliers commerçants gérants qui auront la responsabilité de leur fonctionnement, de leur sécurité et leur entretien, et de leur mise à la disposition exclusive des résidents.

En retour, ces associations ou ces exploitants particuliers pourront recevoir des résidents des redevances à titre d'abonnements, cotisations ou contributions afin de pourvoir à ces charges de fonctionnement et d'entretien sans alourdir les charges générales de l'Union et de faire supporter ces charges autant que possible par leurs véritables utilisateurs ; ceux-ci auront en revanche un droit de vérification et de surveillance des comptes de fonctionnement de ces associations non commerçantes.

Le critère général est donc l'affectation de ces terrains et ouvrages à l'utilité, l'agrément commun, et l'harmonie générale de l'ensemble immobilier.

Article sept: principes de répartition des droits de copropriétés dans l'Union

Conformément aux articles 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, chaque syndicat "primaire" de copropriétaires aura un droit de propriété indivise sur les biens formant le patrimoine de l'Union.

Ce droit de copropriété sera proportionnel à la surface habitable de l’ensemble des parties privatives du syndicat primaire (au moment de la constitution du dit syndicat) par rapport à l’ensemble des surfaces habitables de toutes les parties privatives de tous les syndicats composant l’Union,«pour tenir compte de la consistance, de la superficie et de la situation des lots constituant le syndicat primaire, la surface habitable sera pondérée selon des critères fixés par l’assemblée générale (décision du 7 octobre 1988)».

1 - Répartition des charges, dans une proportion de 7/8èmes selon la surface habitable pondérée.

Les éléments de pondération étant les suivants:

a) majoration de 12,5 % pour les Rives du Lac 1, 2 et 2B

b) majoration de 7,5 % pour les Rives du Lac 3 et 4A

c) diminution de 7,5 % pour les immeubles et la Pinède 1

d) diminution de 5% pour la Pinède 2

2 - Répartition des charges, dans la proportion de 1/8ème selon la surface au sol de chaque syndicat primaire.

Ce mode de répartition admet que l’Union assumera l’entretien courant des parties communes des syndicats primaires.

Article huit: CHARGES DE L'UNION.

Les charges d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes appartenant à l’Union et les charges d’entretien des éléments d’équipement communs, seront réparties entre les syndicats primaires selon le barème utilisé à l’Art. 7, barème tenant compte de l’importance et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, barème approuvé par l’Assemblée Générale. Les dépenses relatives aux services collectifs seront, sauf décision contraire de l’Assemblée Générale, également réparties entre les syndicats et propriétés incorporées dans l’Union dans la même proportion.

2 - Définition des diverses charges de l'Union :

a) Charges de conservation et d’entretien des parties communes de l'ensemble immobilier :

Les dépenses d'entretien, de réparation, réfection, ravalement des parties communes suivantes :

• Sols et ouvrages situés hors de l'assiette des parties privatives :
• Voies de desserte
• Ouvrages et digues sur le lac
• Ports et canaux
• Réseaux câblés jusqu’à la sortie des bornes de répartition
• Canalisations de distribution d’eau jusqu’à la sortie du compteur
• Réseau d’eau usée, à partir de la sortie du regard qui lui-même n’est pas compris
• Ouvrages relatifs aux réseaux ci-dessus
• Espaces verts hors des jouissances privatives
• Réseau d'éclairage public.
• Installations de sécurité, panneaux de signalisation

Maison du gardien, bureau, club-house et ses annexes, garage, atelier, local jardinier, local technique piscine…

Fractions d'immeubles privatifs intégrés dans des syndicats primaires et appartenant par leur destination commune à l'Union

b) Charges relatives aux éléments d'équipement commun :

Ce sont les charges d'entretien et de fonctionnement des éléments d'équipement considérés comme communs à tout l'ensemble immobilier alors même qu'ils n'appartiendraient pas juridiquement à l'Union.

L'Union assure divers services collectifs à titre ordinaire pour tout l'ensemble immobilier :

• Dépenses d'éclairage public de l'ensemble
• Nettoyage de la voirie
• Entretien des canaux
• Entretien des espaces verts
• Mise à la disposition des résidents de divers équipements collectifs, sportifs dont les dépenses de fonctionnement seront rangées avec celles des services collectifs, à moins qu'elles ne soient assumées dans le cadre du fonctionnement d'association ou clubs particuliers ouverts aux résidents et percevant des cotisations, droits d'entrée ou abonnements,

Principe général : dés lors que, par les dispositions énumérées ci-dessus, un service est rendu par l’UNION DE PORT-RIPAILLE a un ou plusieurs syndicats primaires, il est étendu à l’ensemble du domaine de l’UNION.

Frais de fonctionnement du Président et du Conseil de l’Union.

Frais de fonctionnement administratif de l'Union (papeterie, frais de bureaux, dépenses de personnel, administration et charges sociales y afférentes)

Frais de gardiennage général de l'ensemble immobilier et de surveillance

Frais de justice engagés par l'Union pour la défense des intérêts de l'ensemble immobilier

Primes et cotisations d'assurances contre tous risques éventuels, incendie, responsabilité civile et autre souscrites par l'Union pour lesdites parties communes

e) Charges relatives aux services particuliers :

A la demande expresse qu'en feront un ou plusieurs syndicats primaires qui lui confieraient dans le cadre de marchés globaux avec des entrepreneurs ou fournisseurs, la charge de services collectifs propres à ces syndicats et relatifs à leurs parties communes :

Entretien et réfection des quais privatifs ou communs bordant les canaux et relevant des parties communes de syndicats primaires.

Ces dépenses seront facturées aux syndicats primaires demandeurs.

Organes d'administration de l'Union

Article neuf: Les décisions de l'Union sont prises par l’Assemblée générale définie par l'article 29 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’article 81 de la loi no 2000-1208 du 13 décembre2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain.

Le Président de l’Union exécute les décisions de l’Assemblée de l’Union.

Article dix: LE PRESIDENT

Le PRESIDENT, qui pourra être une personne physique ou morale, est élu, pour une durée de trois ans, par l’Assemblée générale de l’Union, conformément aux lois précitées, à la majorité des voix de tous ses membres au premier tour et à la majorité des présents au tour suivant. Il peut être révoqué à tout moment dans les mêmes conditions.

Le champ d’activité du Président est notamment le suivant :

- prendre les décisions permettant d’exécuter les directives prises par l’Assemblée de l’Union

- élaborer le budget prévisionnel

- faire toutes les recommandations à l’Assemblée de l’Union

-donner toutes instructions nécessaires au Responsable de la résidence

- présenter à l’Assemblée de l’Union un rapport annuel.

En outre, le Président a toutes les prérogatives accordées par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, modifiée par la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain.

Un Conseil de l’Union (définit par l'article 29 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’article 81 de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain) ayant rôle d’assistance et de contrôle du Président sera mis sur pied.

Les modalités de désignation des délégués au Conseil de l’Union relèvent de l’organisation proprede chaque membre de l’Union. (Règlement de copropriété, statut de S.C.I., ou personne membre).

(A titre indicatif, le mode de désignation et de fonctionnement du Conseil de l’Union pourrait être semblable à celui des Conseils syndicaux des copropriétés).

Article douze : ASSEMBLEE GENERALE DE L'UNION

L'assemblée générale de l'Union est constituée par les syndics des syndicats primaires, les représentants légaux des sociétés et les propriétaires qui ont adhéré à l'Union.

Les syndics participent à l'assemblée générale de l'Union en qualité de mandataires du ou des syndicats qu'ils représentent  (art. 44 du décret du 17 mars 1967).

Cette assemblée contrôle l'administration et la gestion de l'ensemble immobilier et prend toutes décisions utiles à cet ensemble, lors même qu'elles auraient leur application sur le territoire d'un seul syndicat primaire. Ses décisions obligent l'universalité des résidents et copropriétaires.

Cette assemblée se tient sur convocation du Président chaque fois que les circonstances l'exigent et au moins deux fois par an, une fois au printemps, dont l’objet principal est la présentation du projet de budget de l’année suivante, et une autre fois en automne (après l'assemblée générale annuelle dechacun des syndicats primaires adhérents de l'Union) qui fixe les décisions nécessaires aufonctionnement de l’Union.

Le Président doit encore convoquer l'assemblée générale de l'Union chaque fois que la demande lui en est faite par lettre recommandée par au moins un quart des membres de l’Union.

Le Conseil de l’Union peut également prendre la décision de la convocation d’une Assemblée de l’Union.

Les convocations sont adressées par lettre recommandée avec accusé de réception ou remises contre récépissé au moins trois semaines avant la date prévue afin que l'ordre du jour puisse éventuellement être soumis aux assemblées des syndicats primaires et discutés par ces assemblées dans les jours précédant l'assemblée de l'Union de façon que les syndics de ces syndicats primaires puissent recevoir d'elles les pouvoirs extraordinaires qui pourraient leur être nécessaires pourdécider en assemblée de l'Union.

Il est référé aux usages et à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’article 81 de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain et la section VIdu décret 67-223 du 17 mars 1967 modifié en 1986 pour les règles de représentation à l'assemblée et de tenue de l'assemblée (feuille de présence, bureau, président, secrétaire, procès-verbal, contestation, etc.).

Chaque syndicat, société ou membre de l'Union dispose d'autant de voix qu'il possède de tantièmes de participations aux charges (cf. art. 7 ci-dessus).

Les assemblées de l'Union ne peuvent valablement délibérer qu'aux conditions de quorum et de majorité des articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

Pour tous les cas non prévus par les statuts , en particulier pour l’application de l’article 42, il est référé aux usages et à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.